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» BGH-Urteil: Vermieter müssen Heizung nach Verbrauch abrechnen
Geschrieben von: Immobilien-News, am 02.02.2012, 15:26 Uhr
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Der BGH hat die Rechte von Mietern bei der Heizkostenabrechnung gestärkt: Ihr Vermieter darf keine Abschlagszahlung in Rechnung stellen.
Vermieter müssen die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen. Es sei nicht zulässig, dem Mieter die Abschlagzahlungen in Rechnung zu stellen, die im Voraus an den Energieversorger geleistet werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH).
FOTO: PA/BILDAGENTUR-ONLINE
Die derzeitige Kältewelle treibt die Heizkosten in die Höhe: Mieter müssen aber nur das bezahlen, was sie tatsächlich verbrauchen
Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei, so die Richter.
Mit dem Grundsatzurteil erklärte der Mietsenat des BGH die Heizkostenabrechnung eines Vermieters in Hessen für fehlerhaft. Der hatte von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage bezogen. Dafür zahlte er monatliche Abschläge.
Aufgrund dieser Zahlungen erstellte er die Heizkostenabrechnungen für 2007 und 2008 nach dem sogenannten Abflussprinzip und verlangte Nachzahlungen. Die Mieter verweigerten die Zahlung und verlangten eine Abrechnung auf der Grundlage des tatsächlichen Gasverbrauchs der Heizanlage.
Der BGH erklärte jetzt die Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip für unzulässig. Das bedeutet, dass es auch dann unwirksam ist, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Vermieter können also auch nicht mehr ihre Rechnung für die Öllieferung vorlegen und ohne Angabe des tatsächlichen Jahresverbrauchs abrechnen. In der Praxis sind Abrechnungen nach dem Abflussprinzip jedoch die Ausnahme.
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» Durchschnittlicher Mietpreis der 50 größten deutschen Städte bei 6,96 Euro
Geschrieben von: Immobilien-News, am 02.02.2012, 15:21 Uhr
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München ist nach wie vor ungeschlagen als Stadt mit den höchsten Mietpreisen in Deutschland. Im Durchschnitt zahlen die Deutschen in den 50 größten Städten der Bundesrepublik jedoch moderate 6,96 Euro je Quadratmeter. Dies sind die aktuellen Ergebnisse des Mietpreis-Rankings des etablierten Immobilienportals ImmobilienScout24.
Durchschnittlicher Mietpreis der 50 größten deutschen Städte liegt bei 6,96 Euro
Die Mietpreis-Spannen innerhalb Deutschlands weisen große Differenzen auf: So zahlt man in der preisgünstigsten Metropole Chemnitz mit rund 4,61 Euro je Quadratmeter etwa dreimal weniger als die Münchener Mitbürger, die im Schnitt 12,98 Euro für die Miete je Quadratmeter aufbringen müssen – eine Mehrausgabe für Mieten um rund 180 Prozent. Damit führt die Stadt München, in der beinahe 27 Prozent aller Bundesbürger beheimatet sind, mal wieder die Liste der Mietpreise der 50 größten deutschen Metropolen an. Dies zeigt das aktuelle Mietpreis-Ranking für das 2. Halbjahr 2011, das die durchschnittlichen Angebotsmieten von Berlin bis Solingen berücksichtigt und von ImmobilienScout24 veröffentlicht wurde. Im Durchschnitt zeigt sich im Zuge des Rankings jedoch auch, dass die durchschnittliche Miete der Metropolen mit 6,96 Euro sogar knapp unter dem Bundesdurchschnitt liegt, der 7,02 Euro beträgt.
Frankfurt am Main: Mussig, Handkäs, Äppelwoi – und teure Mieten
Dicht verfolgt werden die Münchener von den Frankfurtern. In der hessischen Mainmetropole müssen durchschnittlich rund 11,80 Euro je Quadratmeter gezahlt werden, damit katapultiert sich Frankfurt am Main auf Platz 2 im Ranking. Nur wenig günstiger kommen die Hanseaten zu einer neuen Bleibe. In Hamburg fallen rund 10,68 Euro je Quadratmeter an. Platz 4 bekleidet mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 10,07 Euro die Baden-Württembergische Landeshauptstadt Stuttgart. Den letzten Platz unter den Top Five der teuersten Mieten der deutschen Metropolen erreicht Freiburg im Breisgau mit einer Durchschnittsmiete von 9,80 Euro je Quadratmeter.
Chemnitz am preiswertesten
Das andere Ende des Rankings bekleiden die Städte Leipzig mit 5,01 Euro Kaltmiete je Quadratmeter, Magdeburg mit 4,97 Euro pro Quadratmeter und das nordrhein-westfälische Hagen mit 4,91 Euro pro Quadratmeter. Noch günstiger kann man in Gelsenkirchen wohnen. Hier fallen Mietpreise von 4,74 Euro je Quadratmeter an. Am günstigsten sind die Mieten in Chemnitz. Mit 4,61 Euro je Quadratmeter ist Chemnitz die Stadt unter den 50 größten deutschen Städten, in der man am preiswertesten wohnen kann.
Übrigens, in der größten deutschen Stadt, der Hauptstadt Berlin, betragen die Kaltmieten durchschnittliche 7,27 Euro je Quadratmeter. Damit befindet sich Berlin auf Platz 17 des Top 50 Rankings. Die kleinste Stadt dieses Rankings belegt Platz 33. Es handelt sich hierbei um Solingen, die kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf. Die Solinger blättern für die Miete rund 5,91 Euro je Quadratmeter hin.
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» Kleinreparaturklausel: Abflussrohr-Reparatur nicht Sache des Mieters
Geschrieben von: Immobilien-News, am 02.02.2012, 15:07 Uhr
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Mieter können nicht aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Kleinreparaturklausel für die Reparaturen an Abflussrohren zur Kasse gebeten werden, so ein aktuelles Urteil des Amtsgerichtes Charlottenburg.
Kleinreparaturen: AG Charlottenburg entscheidet zugunsten der Mieter. Foto: Benjamin Thorn / pixelio.de
Bei den meisten Mietverträgen sind Klauseln zur Instandhaltung der Mietsache Gang und Gebe, so zum Beispiel auch die Kleinreparaturklausel. So zahlreich die Klauseln in Mietverträgen, so oft kommt es in der Praxis zu Streitigkeiten über entstandene Kosten für Reparaturen. Jetzt hat das Amtsgericht Charlottenburg entschieden, dass die Reparaturkosten für die Instandhaltung von Abflussrohren vom Vermieter zu tragen sind.
Hintergrund für diese Entscheidung des Amtsgerichtes ist die Klage einer Vermieterin, die von ihren Mietern die Kosten für die Instandsetzung eines Abflussrohres einklagte und sich dabei auf die sogenannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag berief. Zur Reparatur der Abflussleitung hatte die Vermieterin eine Firma beauftragt, die eine neue Dichtung anbrachte. Kostenpunkt hierfür waren 82,51 Euro. Diese stellte die Vermieterin schließlich den Mietern in Rechnung.
Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in diesem Fall zugunsten der Mieter, denn die Reparatur an der Abwasserleitung unterstehe nicht der Kleinreparaturklausel. Demgegenüber beinhaltet diese Klausel nach Auffassung des Gerichtes nur diejenigen Gegenstände, die von Mietern täglich und ordnungsgemäß gebraucht werden. Das Abflussrohr jedoch zähle nicht zu einem solchen Gegenstand, da dieses - sofern in einem sachgerechten Gebrauch - keiner dauerhaften Einwirkung durch den Mieter unterliegt. So ist es Mietern darüber hinaus unmöglich, durch einen besonders sorgfältigen und gewissenhaften Umgang, den Verschleiß des Abflussrohres gering zu halten. Der ordentliche Umgang jedoch ist Sinn und Ziel der Kleinreparaturklausel, mit der die Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter entfallen.
(AG Charlottenburg, Urteil v. 31.8.2011, 212 C 65/11)
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» Mietrecht: Was tun, wenn der Nachbar zu laut singt?
Geschrieben von: Immobilien-News, am 27.01.2012, 15:51 Uhr
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Im Miet- und Eigentumsrecht sind strikte Tageszeiten für das Musizieren und Singen festgelegt. Ob der Sound gut klingt, ist nicht entscheidend.
Wettbewerbe wie "The voice of Germany" oder "Supertalent" locken Millionen vor die Fernseher – und immer mehr Musikfans träumen davon, per TV entdeckt zu werden. Bis dahin ist aber viel üben angesagt, meist zu Hause.
FOTO: PICTURE-ALLIANCE / DENKOU IMAGES
Spaß beim Singen: Doch gefällt die Hausmusik auch den Nachbarn?
Wie viel schräge Töne müssen dann eigentlich die Nachbarn erdulden? Mit der Musik im Mehrfamilienhaus ist das mitunter ähnlich wie im Fernsehen. Es wird direkt per Telefon gevotet. Wobei es sich bei den Anrufern allerdings oft um Vermieter, Hausverwalter oder sogar die Polizei handelt. Es gibt auch eine Jury. Die anders als die vor den Kameras meist schwarz gekleidet ist und außerdem ziemlich uncool Aktenzeichen vergibt.
Der entscheidende Unterschied jedoch: Was an Hausmusik geht oder nicht, hat absolut nichts mit der Qualität zu tun. Das grundsätzliche Recht, zu Hause zu musizieren, ist unabhängig davon, ob es anderen gefällt. Ein "Du bist raus", weil jemand die Töne nicht trifft oder sehr exotische Klänge bevorzugt, ist dem Miet- oder Wohneigentumsrecht grundsätzlich fremd.
Strikte Ruhe zwischen 22 Uhr abends und sieben Uhr morgens
Grenzen werden im Wesentlichen bei der Zeit, der Dauer und der Lautstärke gesetzt. Nach den Immissionsschutzgesetzen der Länder gelten meist strikte Ruhepflichten in der Zeit zwischen 22 abends und sieben Uhr morgens. In der übrigen Zeit gehört das Spielen eines Instrumentes oder der Gesang zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung. Das Gleiche gilt für Eigentümer innerhalb einer Wohneigentumsgemeinschaft.
Hausordnungen oder Mietverträge können Einschränkungen regeln, etwa besondere Ruhepflichten um die Mittagszeit, Maximalzeiten oder etwa die Pflicht, auf Zimmerlautstärke zu achten. Eine Klausel indes, die Musizieren ganz verbietet, wäre unwirksam (Oberlandesgericht Hamm, Az: 15 W 122/80).
Ebenso unzulässig ist es, wenn mit ungenauen Klauseln das Musizieren beispielsweise nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet sein soll. Eine solche Formulierung erklärte der Bundesgerichtshof für unwirksam, da niemand erkennen könne, wann die zulässige Grenze überschritten werde (Az: V ZB 11/9 .
Sind am Tag zwei Stunden erlaubt, so handelt es sich um eine klare Regelung, die ein Mieter akzeptieren muss. Wenn aber von "Zimmerlautstärke" die Rede ist, kann es schon problematisch werden. Manche Instrumente wie Trompete oder Geige lassen sich gar nicht so spielen, dass man leise den gleichen Übungserfolg erzielt wie im Originalton. Einem Sänger wiederum nutzt es wenig für die Stimmentwicklung, wenn er immer im Flüsterton singen soll.
Etwas "Sound" darf sein
Wichtig dabei: "Zimmerlautstärke" heißt nicht unbedingt, dass der Nachbar in keinem Fall davon etwas mitbekommt. Etwas "Sound" darf durchaus ankommen. Nach einem Urteil des Landgerichtes Hamburg (Az: 317 T 48/95) handelt es sich nur dann nicht mehr um Zimmerlautstärke, wenn die Töne von nebenan lauter sind als normale Wohngeräusche und der Nachbarn dadurch belästigt wird.
Fehlen Regelungen über Übungszeiten, so müssen die Gerichte entscheiden. "Dabei spielen das jeweilige Instrument und die Hellhörigkeit eine Rolle", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Annette Mertens.
Im Schnitt werden etwa zwei Stunden wochentäglich zugestanden. So urteilte etwa das Oberlandesgericht Karlsruhe im Fall einer Klarinetten- oder Saxophonspielerin (Az: 6 U 30/87). Das Landgericht Kleve (Az: S 70/90) billigte einem Akkordeonspieler etwa anderthalb Stunden täglich zu, das Bayrische Oberste Landesgericht einem Klavierspieler bis zu drei Stunden (Az: 2 Z BR 55/95).
Selbst ein Schlagzeug müssen Nachbarn ertragen, und zwar bis zu 90 Minuten täglich, meinte jedenfalls das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az: 13 S 5296/90). Auch das Landgericht München (Az.: 6 S 11144/05) kam zu dem Schluss, dass ein Schlagzeug grundsätzlich hinzunehmen sei – in diesem konkreten Fall ermittelte ein Sachverständiger eine sehr hohe Geräuschbelästigung, so dass der Prozess letztlich doch mit einem Verbot endete.
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» Mehrhausanlage: Anfechtungsklage muss gegen alle Miteigentümer gestellt werden
Geschrieben von: Immobilien-News, am 12.01.2012, 15:27 Uhr
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Wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat, muss eine Anfechtungsklage immer gegen alle übrigen Miteigentümer gerichtet werden.
Wer bei einer Mehrhausanlage eine Anfechtungsklage einreichen will, muss diese gegen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) richten. Die entschied jüngst der Bundesgerichtshof (BGH).
Anfechtungsklagen müssen gegen alle Mitglieder der WEG gerichtet werden, auch bei Mehrhausanlagen. Fotos: Thorben Wengert / pixelio.de
Konkret ging es um eine Klage gegen die Kostenteilung der Installation von Funkzählern für Heizung und Wasser in einem Haus der Mehrhausanlage. Die Zähler wurden nicht im zweiten Haus der Anlage installiert und gemäß Gemeinschaftsordnung sollten die Kosten für die beiden Häuser getrennt abgerechnet, die Eigentümer des anderen Hauses also nicht mit Kosten belastet werden. Die Eigentümerin einer Wohnung des Hauses, in dem die Funkzähler eingebaut wurden, wollte den Beschluss anfechten, indem sie gegen alle Mitglieder der WEG Klage einreichte, also auch gegen die Eigentümer des Hauses ohne Funkzähler.
Amtsgericht weist Anfechtungsklage ab
Vor dem Amtsgericht Landshut (AG) hatte die Frau keinen Erfolg. Das AG wies die Klage mit der Argumentation zurück, dass die Klage bezüglich der Eigentümer aus dem Haus ohne Funkzähler nicht begründet sei, da der Beschluss der Gemeinschaftsordnung und somit ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Daher seien die Eigentümer aus dem Haus ohne Funkzähler die falschen Klagegegner.
Die Anfechtungsklägerin hatte in der Folge gemäß der Aussage des Amtsgerichts Berufung nur gegen das Urteil gegen die Eigentümer im Haus mit Funkzähler gerichtet. Das zuständige Landgericht jedoch vertrat die Meinung, die Berufung sei nur dann wirksam, wenn die Klägerin sie gegen sämtliche Miteigentümer, also auch die aus dem Haus ohne Funkzähler, gerichtet hätte.
Bundesgerichtshof fällt letzte Entscheidung
Zuletzt wendetet sich die Klägerin an den BGH. Dieser bestätigte die Entscheidung des Landesgerichts: Die Klage muss nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen sämtliche Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden. Ausnahmen bezüglich materiell-rechtlicher Betroffenheit oder für Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz – die es hier dank der Gemeinschaftsordnung nicht gibt – sieht die Regelung nicht vor.
Pech für die Klägerin: Sollte der Fehler auf dem Verschulden des eigenen Rechtsanwalts beruhen, muss die Klägerin sich dieses zurechnen lassen. Sie hätte nicht darauf vertrauen sollen, dass das Landesgericht dem Amtsgericht zustimmen würde und hätte sicherheitshalber Berufung gegen alle übrigen Eigentümer richten müssen.
(AZ: BGH V ZR 45/11)
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» Mietrecht: Baulärm auf Nachbargrundstück kein Grund zur Mietminderung
Geschrieben von: Immobilien-News, am 20.12.2011, 13:07 Uhr
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| Mietrecht: Baulärm auf Nachbargrundstück kein Grund zur Mietminderung. Wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet, rechtfertigt Baulärm auf dem Nachbargrundstück in der Regel keine Mietminderung. Das Oberlandesgericht Braunschweig entschied, dass eine Mietminderung nur dann rechtens ist, wenn es sich um einen Mangel am eigenen Mietobjekt handelt, beispielsweise eine defekte Heizung. [Anwaltverein]
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» BGH: Vermieter hat keine Pflicht zur Modernisierung
Geschrieben von: Immobilien-News, am 16.12.2011, 13:57 Uhr
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Vermieter haben laut Bundesgerichtshof (BGH) weder die Verpflichtung, eine Mietwohnung zu modernisieren, noch müssen sie einer Modernisierung durch den Mieter zustimmen.
DMB-Chef Siebenkotten kritisiert BGH-Entscheidung. Foto: DMB
Der Bundesgerichtshof gab einem Vermieter Recht, der sich weigerte, eine Wohnung zu modernisieren bzw. einer Modernisierung durch den Mieter zuzustimmen. Konkret ging es um den Einbau einer Gasetagenheizung. Die Wohnung in attraktiver Mietlage in Berlin ist lediglich in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, das vierte Zimmer sowie die Toilette sind unbeheizt. In der Küche befindet sich ein GAMAT-Außenwandheizgerät, im Bad wird per Elektroheizung geheizt.
Der Mieter bat darum, eine Gasetagenheizung einzubauen und bot sogar an, Kosten und Organisation der Umbauten selbst zu übernehmen. Der Vermieter weigerte sich mit der Begründung, er wolle erst modernisieren, wenn der Mieter ausgezogen sei, um dann eine höhere Miete verlangen zu können.
Wie der BGH nun abschließend urteilte, hat der Mieter keinen Anspruch auf Modernisierung. Auch der eigenständigen Sanierung sei nicht notwendig zuzustimmen. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn das Interesse des Mieters an der Modernisierung das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiege. Da beim Einbau einer Gasetagenheizung allerdings nicht nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht würden, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden könnten, überwiegt in diesem Fall das Interesse des Vermieters. Auch die Entscheidung, erst nach dem Auszug der Mieter zu modernisieren und dann teurer zu vermieten, ist laut BGH-Urteil rechtens.
DMB kritisiert die Entscheidung
Der Deutsche Mieterbund (DMB) zeigt sich besorgt: „Mit diesem Urteil wird das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Vermieter klar aufgezeigt. Geht es um energetische Modernisierungen, entscheidet ganz allein der Vermieter, ob, wann und was im Haus oder in der Wohnung saniert wird. Entscheidend sind die finanziellen Interessen des Vermieters, bis hin zur Grenze des Rechtsmissbrauchs“, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Die Entscheidung sei insofern problematisch, als das es Vermietern nun möglich sei, langjährigen Mietern das Leben in der unmodernisierten Wohnung madig zu machen. „Ziel ist es oft, die alten Mieter mit relativ günstigen Mieten zur Kündigung zu bewegen, um dann an neue Mieter teurer weitervermieten zu können. Damit wird dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet.“
(BGH VIII ZR 10/11)
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» BGH: Vermieter zu Auskunft über tatsächliche Betriebskosten nicht verpflichtet. Ist im...
Geschrieben von: Immobilien-News, am 12.12.2011, 13:22 Uhr
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| BGH: Vermieter zu Auskunft über tatsächliche Betriebskosten nicht verpflichtet. Ist im Mietvertrag eine Pauschale für die Betriebskosten angesetzt, so ist der Vermieter nicht grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter Auskunft über die exakte Höhe der Betriebskosten zu erteilen. Die entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Nur, wenn es Anhaltspunkte gibt, dass die Kosten sich ändern, muss es dem Mieter ermöglicht werden, Auskunft über die genauen Kosten zu bekommen. [BGH]
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» MIETRECHT - Mietvertrag endet nicht mit dem Tod des Mieters
Geschrieben von: Immobilien-News, am 11.11.2011, 15:32 Uhr
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Stirbt der Mieter, müssen alle Erben die Kündigung unterschreiben. Andernfalls können Mitbewohner in der Wohnung bleiben.
Beim Tod eines Mieters endet der Mietvertrag keineswegs automatisch, wie oft vermutet wird. Erben müssen nach dem Tod des Mieters ausdrücklich kündigen, wenn sie die laufenden Verpflichtungen aus dem Mietvertrag des Verstorbenen beenden wollen. Andererseits haben Mitbewohner des Mieters unter Umständen das Recht, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen fortzuführen.
FOTO: PICTURE-ALLIANCE / DPA
Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters
Dem einen oder anderen Vermieter könnte es ganz gut passen, wenn ein langjähriger Mieter verstirbt und die Wohnung frei würde. Bei einer Neuvermietung ließe sich häufig deutlich mehr Miete herausholen. Aber so schnell geht das nicht. Zunächst ist zu klären, ob Mitbewohner des verstorbenen Mieters in den Vertrag eingetreten sind. Geregelt ist das in den Paragrafen 563 und 563a des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Ein Ehegatte, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, tritt demnach automatisch in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet: Der bisherige Mietvertrag läuft nun unverändert auf seinen Namen fort. Dasselbe gilt für den eingetragenen Lebenspartner. Möchte der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner dies nicht, können an dessen Stelle Kinder oder andere Familienangehörige den Mietvertrag ebenfalls fortführen, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter zuvor zusammengelebt haben. Für den „Eintritt“ ist nichts weiter zu tun.
Verwandschaft nicht erforderlich
„Selbst Mitbewohner ohne jedes Verwandtschaftsverhältnis können berechtigt sein, in den Mietvertrag einzutreten“, sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum von der FOM Hochschule für Ökonomie und Management in Frankfurt/Main. „Die Voraussetzung ist, dass sie mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten.“ Das könnte bei einer wilden Ehe ebenso greifen wie bei einer langjährigen Wohngemeinschaft.
Für den „Eintritt“ ist nichts weiter zu tun, denn er erfolgt automatisch per Gesetz, wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Wenn hingegen jemand kein Interesse daran hat, den Mietvertrag fortzuführen und die daraus resultierenden Verpflichtungen zu übernehmen, muss er das dem Vermieter ausdrücklich mitteilen – und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Der „Eintritt“ ist in diesem Fall hinfällig und der Vermieter besitzt dann keine Ansprüche gegen die Person, die den Eintritt abgelehnt hat.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter allein gelebt hat: Der Mietvertrag wird nun ebenfalls fortgeführt, und zwar mit dem oder den Erben. Anders als beim „Eintrittsrecht“ eines Mitbewohners hat der Vermieter nach Paragraf 564 Bürgerliches Gesetzbuch nun aber einen Monat lang ein außerordentliches Kündigungsrecht den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.
Erbe wird Gesamtschuldner
Umgekehrt gilt die gleiche Regel auch für Erben. Unternehmen sie nichts, läuft der Mietvertrag weiter. Der Erbe haftet dann gegenüber dem Vermieter für die pünktliche Mietzahlung, im Falle einer Erbengemeinschaft aber auch jeder einzelne Erbe als „Gesamtschuldner“ auf die volle Miete.
Wollen die Erben indes kündigen, müssen sie nicht nur die Frist von einem Monat beachten. „Bei einer Erbengemeinschaft muss auf der Kündigung grundsätzlich die Unterschrift jedes Erben stehen – sonst ist sie unwirksam oder kann vom Vermieter zurückgewiesen werden – mit der Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird und nur noch unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist aufgelöst werden kann“, warnt Rechtsprofessor Daum.
Eine Ausnahme besteht, wenn ein Erbe von den anderen Erben eine Vollmacht bekommen hat und diese der Kündigung beifügt. Bei einer wirksamen Kündigung haben die Erben als „Rechtsnachfolger“ die gleichen Rechte und Pflichten wie ein Mieter, der gekündigt hat. Es sollte deshalb insbesondere an die üblichen Schönheitsreparaturen beim Auszug gedacht werden.
Professor Daum rät: „Gerade bei sehr alten Mietverträgen lohnt sich eine Überprüfung, ob überhaupt eine Renovierungspflicht besteht oder möglicherweise nach der neueren Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen die Pflicht dazu entfallen ist.
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» Doppelte Miete bei Arbeitsplatzwechsel als Werbungskosten absetzbar?
Geschrieben von: Immobilien-News, am 10.11.2011, 15:04 Uhr
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| Doppelte Miete bei Arbeitsplatzwechsel als Werbungskosten absetzbar? Doppelt gezahlte Mieten bei einem Umzug sind ein teueres Ärgernis, oft aber nicht vermeidbar. Erfolgt der Umzug dagegen aus beruflichen Gründen, beispielsweise wegen eines Arbeitgeberwechsels, können doppelt gezahlte Mieten unter Umständen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. [rechtsanwalt.com]
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